Wat is het Contrato de Arras?
Het Contrato de Arras is de private koopovereenkomst die je met de verkoper tekent zodra jullie het eens zijn — nog vóór de notaris. Je betaalt daarbij een aanbetaling (de arras), de woning gaat uit de markt en de prijs, de voorwaarden en de uiterste datum voor de notariële akte worden vastgelegd.
Het is dus geen vrijblijvende reservering, maar een bindend contract. Precies daarom loont het om te begrijpen wat je tekent — en welk type arras erin staat.
De drie soorten arras
De Spaanse wet kent drie soorten arras. Ze lijken op elkaar, maar het verschil bepaalt wat er gebeurt als een van beide partijen afhaakt. Welk type geldt, hangt af van wat er letterlijk in het contract staat.
| Type | Kun je je terugtrekken? | Gevolg |
|---|---|---|
| Arras penitenciales | Ja, beide partijen | Koper haakt af → verliest de aanbetaling. Verkoper haakt af → betaalt het dubbele terug. |
| Arras confirmatorias | Nee, het is een vaste verbintenis | Afhaken = contractbreuk; de andere partij kan uitvoering of schadevergoeding eisen. De aanbetaling telt mee met de prijs. |
| Arras penales | In principe niet | De aanbetaling geldt als boete bij contractbreuk; de benadeelde kan de boete houden óf alsnog uitvoering eisen. |
Wat staat er in het contract?
Een goed Contrato de Arras laat niets aan het toeval over. Deze punten horen er duidelijk in te staan:
- De gegevens van koper en verkoper
- De exacte omschrijving en het kadastrale nummer van de woning
- De verkoopprijs en het bedrag van de aanbetaling
- Het type arras (penitenciales, confirmatorias of penales)
- De uiterste datum voor de ondertekening bij de notaris
- Eventuele opschortende voorwaarden (bv. financiering)
- Wat er gebeurt als een van beide partijen afhaakt
Hoeveel betaal je?
De aanbetaling bedraagt doorgaans rond de 10% van de aankoopprijs. Je betaalt ze bij de ondertekening van het contract; het bedrag telt later mee met de totale prijs bij de notaris.
Betaal altijd naar de correcte rekening en bewaar het betaalbewijs. Vraag bij twijfel je advocaat om de betaalgegevens te bevestigen vóór je overschrijft.
Wat als je je terugtrekt?
Bij arras penitenciales verlies je als koper de aanbetaling wanneer je je terugtrekt; trekt de verkoper zich terug, dan krijg je het dubbele. Bij de andere types liggen de gevolgen anders. Ken de spelregels van jóuw contract voor je tekent.
Reservering, arras of notariële akte?
Reservering, Contrato de Arras en de notariële akte volgen elkaar op. Ze worden vaak door elkaar gehaald — dit is het verschil:
- 1Reservering
Een kleine som (soms enkele duizenden euro’s) om de woning even uit de markt te halen, terwijl het contract wordt voorbereid. Niet altijd nodig.
- 2Contrato de Arras
Het bindende contract met de aanbetaling (± 10%). Prijs, voorwaarden en de uiterste notarisdatum liggen vast.
- 3Escritura (notaris)
De officiële koopakte. Je betaalt het saldo, tekent bij de notaris en wordt eigenaar. De aanbetaling uit het arras telt mee met de prijs.
Valkuilen bij het Contrato de Arras
Laat het contract door je onafhankelijke advocaat nakijken vóór je tekent of betaalt. Eens getekend, gelden de afspraken.
Niet weten welk type arras je tekent. Het bepaalt of en hoe je zonder grote gevolgen kunt afhaken — vraag het expliciet na.
De uiterste datum voor de notaris is bindend. Zorg dat je financiering en documenten op tijd rond zijn.
Heb je een hypotheek nodig, laat dan een opschortende voorwaarde opnemen zodat je niet vastzit als de financiering niet doorgaat.
Vóór je tekent
- Laat het contract nakijken door een onafhankelijke advocaat vóór je tekent.
- Controleer welk type arras je tekent en wat afhaken betekent.
- Zorg dat prijs, aanbetaling en betaalgegevens correct vermeld staan.
- Laat de uiterste notarisdatum en eventuele voorwaarden duidelijk vastleggen.
- Bewaar het getekende contract en het betaalbewijs van de aanbetaling.
Waarom Sofie het type liet nakijken
Sofie wil een appartement in Calpe reserveren en krijgt een Contrato de Arras voorgelegd. Het lijkt in orde, maar het type staat er niet duidelijk in.
Haar advocaat kijkt het na: er ontbreekt een expliciete verwijzing naar arras penitenciales, waardoor het contract als confirmatorias kon worden uitgelegd — met veel minder ruimte om af te haken.
Eén aanpassing en een opschortende voorwaarde voor haar hypotheek later tekent Sofie met een gerust hoofd. Wat een detail leek, bleek precies het verschil te maken.
Veelgestelde vragen over het Contrato de Arras
Is een Contrato de Arras verplicht?
Niet wettelijk verplicht, maar in de praktijk zeer gebruikelijk. Het legt de afspraak vast tussen het akkoord over de prijs en de ondertekening bij de notaris, en geeft beide partijen zekerheid.
Wat is het verschil tussen de drie soorten arras?
Bij penitenciales kunnen beide partijen zich terugtrekken (koper verliest de aanbetaling, verkoper betaalt het dubbele). Bij confirmatorias is het een vaste verbintenis en telt de aanbetaling mee met de prijs. Bij penales geldt de aanbetaling als boete bij contractbreuk. Laat je advocaat bevestigen welk type in jouw contract staat.
Hoeveel betaal ik bij het Contrato de Arras?
Doorgaans rond de 10% van de aankoopprijs. Dat bedrag telt later mee met de totale prijs bij de notaris.
Kan ik me terugtrekken na de ondertekening?
Dat hangt af van het type arras. Bij penitenciales kan het, maar verlies je als koper de aanbetaling. Bij de andere types kan de tegenpartij uitvoering of schadevergoeding eisen. Ken je contract voor je tekent.
Wat gebeurt er als de verkoper zich terugtrekt?
Bij arras penitenciales moet de verkoper je in principe het dubbele van de aanbetaling terugbetalen. Bij de andere types kun je uitvoering of schadevergoeding eisen. Je advocaat legt de concrete gevolgen uit.
Telt de aanbetaling mee met de aankoopprijs?
Ja. De aanbetaling is een voorschot op de prijs en wordt bij de notaris in mindering gebracht op het saldo.
Wat als ik een hypotheek nodig heb?
Laat dan een opschortende voorwaarde opnemen die het contract afhankelijk maakt van je financiering. Zo zit je niet vast als de hypotheek onverwacht niet doorgaat. Bespreek dit vooraf met je advocaat.
Deze informatie is algemeen bedoeld en vervangt geen juridisch advies. Laat je Contrato de Arras altijd nakijken door een onafhankelijke advocaat vóór je tekent.
