¿Qué es el Contrato de Arras?
El Contrato de Arras es el contrato privado de compraventa que usted firma con el vendedor una vez alcanzado el acuerdo, antes de acudir al notario. Usted entrega una señal (las arras), la propiedad se retira del mercado y quedan fijados el precio, las condiciones y el plazo para la Escritura.
No se trata, por tanto, de una reserva sin compromiso, sino de un contrato vinculante. Precisamente por eso conviene entender lo que se firma, y qué tipo de arras contiene.
Los tres tipos de arras
La ley española reconoce tres tipos de arras. Se parecen, pero la diferencia determina qué ocurre si una de las partes desiste. El tipo aplicable depende de lo que el contrato indique literalmente.
| Tipo | ¿Puede desistir? | Consecuencia |
|---|---|---|
| Arras penitenciales | Sí, cualquiera de las partes | El comprador desiste → pierde la señal. El vendedor desiste → la devuelve duplicada. |
| Arras confirmatorias | No, es un compromiso firme | Retirarse es incumplimiento de contrato; la otra parte puede exigir el cumplimiento o una indemnización. La señal se imputa al precio. |
| Arras penales | En principio no | La señal actúa como penalización por incumplimiento; la parte perjudicada puede quedarse con la pena o exigir igualmente el cumplimiento. |
¿Qué contiene el contrato?
Un buen Contrato de Arras no deja nada al azar. Estos puntos deben constar con claridad:
- los datos del comprador y del vendedor
- la descripción exacta y la referencia catastral de la propiedad
- el precio de venta y el importe de la señal
- el tipo de arras (penitenciales, confirmatorias o penales)
- el plazo para firmar ante notario
- las condiciones suspensivas que procedan (p. ej. la financiación)
- qué ocurre si alguna de las partes desiste
¿Cuánto se paga?
La señal suele ser en torno al 10 % del precio de compra. Se paga al firmar el contrato y ese importe se imputa después al precio total ante notario.
Pague siempre a la cuenta correcta y conserve el justificante de pago. En caso de duda, pida a su abogado que confirme los datos del pago antes de realizar la transferencia.
¿Y si usted se retira?
Con las arras penitenciales, como comprador usted pierde la señal si desiste; si es el vendedor quien desiste, usted recibe el doble. Con los otros tipos las consecuencias son distintas. Conozca las reglas de su propio contrato antes de firmar.
¿Reserva, arras o escritura?
La reserva, el Contrato de Arras y la Escritura se suceden en el tiempo. A menudo se confunden; esta es la diferencia:
- 1Reserva
Una cantidad pequeña (a veces unos pocos miles de euros) para retirar temporalmente la propiedad del mercado mientras se prepara el contrato. No siempre es necesaria.
- 2Contrato de Arras
El contrato vinculante con la señal (± 10 %). Quedan fijados el precio, las condiciones y el plazo para el notario.
- 3Escritura (notario)
La escritura oficial de compraventa. Usted paga el importe restante, firma ante notario y pasa a ser propietario. La señal de las arras se imputa al precio.
Errores frecuentes con el Contrato de Arras
Haga revisar el contrato por su abogado independiente antes de firmar o pagar. Una vez firmado, las condiciones son de aplicación.
No saber qué tipo de arras está firmando. De ello depende si puede desistir, y cómo, sin grandes consecuencias; pregúntelo de forma expresa.
El plazo para el notario es vinculante. Asegúrese de tener su financiación y su documentación listas a tiempo.
Si necesita una hipoteca, haga incluir una condición suspensiva para no quedar atrapado si la financiación no llega a concederse.
Antes de firmar
- Haga revisar el contrato por un abogado independiente antes de firmar.
- Compruebe qué tipo de arras está firmando y qué implica desistir.
- Asegúrese de que el precio, la señal y los datos de pago consten correctamente.
- Deje bien fijados el plazo para el notario y las condiciones que procedan.
- Conserve el contrato firmado y el justificante de pago de la señal.
Por qué Sophie hizo comprobar el tipo
Sophie quería reservar un apartamento en Calpe y le presentaron un Contrato de Arras. Tenía buen aspecto, pero el tipo no constaba con claridad.
Su abogado lo revisó: no había ninguna referencia expresa a las arras penitenciales, lo que significaba que el contrato podía interpretarse como confirmatorias, con mucho menos margen para desistir.
Tras una corrección y una condición suspensiva para su hipoteca, Sophie firmó con total tranquilidad. Lo que parecía un detalle resultó marcar toda la diferencia.
Preguntas frecuentes sobre el Contrato de Arras
¿Es obligatorio el Contrato de Arras?
No es obligatorio por ley, pero es muy habitual en la práctica. Deja el acuerdo por escrito entre el momento en que se pacta el precio y la firma ante notario, y da seguridad a ambas partes.
¿Cuál es la diferencia entre los tres tipos de arras?
Con las penitenciales cualquiera de las partes puede desistir (el comprador pierde la señal, el vendedor la devuelve duplicada). Con las confirmatorias es un compromiso firme y la señal se imputa al precio. Con las penales la señal actúa como penalización por incumplimiento. Haga confirmar a su abogado qué tipo contiene su contrato.
¿Cuánto pago con el Contrato de Arras?
Habitualmente en torno al 10 % del precio de compra. Ese importe se imputa después al precio total ante notario.
¿Puedo desistir después de firmar?
Depende del tipo de arras. Con las penitenciales sí, pero como comprador usted pierde la señal. Con los otros tipos, la otra parte puede exigir el cumplimiento o una indemnización. Conozca su contrato antes de firmar.
¿Qué ocurre si el vendedor desiste?
Con las arras penitenciales el vendedor debe, en principio, devolverle el doble de la señal. Con los otros tipos usted puede exigir el cumplimiento o una indemnización. Su abogado le explicará las consecuencias concretas.
¿La señal se imputa al precio de compra?
Sí. La señal es un anticipo del precio y se descuenta del importe restante ante notario.
¿Y si necesito una hipoteca?
Entonces haga incluir una condición suspensiva que supedite el contrato a su financiación. Así no quedará atrapado si la hipoteca no llega a concederse de forma inesperada. Coméntelo de antemano con su abogado.
Esta información tiene carácter general y no sustituye al asesoramiento jurídico. Antes de firmar, haga revisar siempre su Contrato de Arras por un abogado independiente.
