¿Por qué tantos compradores eligen la obra nueva?
La obra nueva combina una arquitectura moderna con un confort que una vivienda antigua rara vez ofrece. A menudo elige usted mismo los acabados, disfruta de un bajo consumo energético y de escaso mantenimiento, y además obtiene garantías legales sobre la construcción.
La otra cara: con la obra nueva se compra con frecuencia «sobre plano», es decir, antes de que la vivienda esté totalmente terminada. Eso hace que el proceso — y la protección de sus pagos — sea algo más importante que con una vivienda de segunda mano.
Normativa constructiva actual, buen aislamiento y una calificación energética alta — más confort, menos gastos.
Todo es nuevo: durante los primeros años la vivienda apenas requiere atención.
Con una entrada temprana suele elegir usted mismo el suelo, la cocina, los baños o incluso la distribución.
La obra nueva está cubierta por garantías sobre los acabados, las instalaciones y la estructura.
¿Sobre plano o llave en mano?
No toda vivienda de obra nueva se encuentra en la misma fase. En líneas generales existen dos opciones, cada una con su propio perfil.
| Sobre plano | Llave en mano | |
|---|---|---|
| Fase de construcción | En construcción o por construir | Totalmente terminada |
| Elección de acabados | A menudo amplia | Escasa o nula |
| Precio | A menudo más favorable | Precio de mercado |
| Tiempo de espera | De meses a años | Disponible de inmediato |
| Pagos | Sí, por fases — con aval bancario | Por lo general limitados |
| Lo que ve | Planos y renders | La vivienda real |
El proceso de compra paso a paso
La compra de obra nueva se desarrolla en pasos claros. Así suele ser el recorrido:
- 1Reserva
Un importe limitado retira la vivienda del mercado de forma temporal.
- 2Contrato de compraventa
Se fijan el precio, el calendario de pagos y la fecha de entrega — junto con el aval bancario para sus pagos.
- 3Pago por fases
Durante la construcción se suceden los pagos parciales acordados. Todo pago anterior a la entrega debe quedar cubierto.
- 4Construcción y seguimiento
Su abogado hace el seguimiento de las licencias y el avance; usted no tiene que descifrar nada.
- 5Entrega y repaso
Juntos revisamos la vivienda terminada y dejamos constancia de posibles defectos.
- 6Notaría y llaves
Ante notario firma la escritura, abona el saldo y se convierte en propietario. Las llaves son suyas.
El pago por fases — y el aval bancario
Con la obra nueva rara vez se paga todo de una sola vez. Tras la reserva suelen seguir varios pagos durante la construcción, con el saldo en la transmisión ante notario.
El principio esencial: todo pago que efectúe antes de la entrega debe estar protegido legalmente. Para ello el promotor aporta un aval bancario individual o una cobertura de seguro. Si un proyecto saliera mal de forma inesperada, las cantidades anticipadas quedan cubiertas según las condiciones aplicables.
Solicite siempre el aval bancario correspondiente a su vivienda concreta y hágalo comprobar antes de entregar cualquier señal. Para nosotros es una condición básica innegociable.
Todo sobre cómo funciona esa protección lo encontrará en la guía Aval bancario en obra nueva.
Licencias y comprobaciones legales
También en la obra nueva es imprescindible una comprobación jurídica minuciosa. Un abogado independiente — que defiende únicamente sus intereses — verifica que todo esté en orden antes de que pague o firme.
- La licencia de obra del proyecto
- La situación jurídica del terreno y del promotor
- Los avales bancarios individuales sobre sus pagos
- Las condiciones del contrato y el calendario de pagos
- La licencia de primera ocupación (LPO) en el momento de la entrega
Sin la licencia de primera ocupación (LPO) no puede conectar los suministros de forma permanente ni ocupar oficialmente la vivienda. Debe estar disponible en el momento de la entrega.
¿Qué garantías obtiene con la obra nueva?
Una vivienda de obra nueva en España está cubierta por garantías legales de la construcción. En líneas generales rigen tres plazos:
Defectos en el acabado de la vivienda.
Defectos en instalaciones y elementos que afectan a la habitabilidad (p. ej. estanqueidad, tuberías).
Defectos estructurales y de los elementos portantes, cubiertos normalmente por un seguro decenal.
Las garantías exactas dependen del tipo de obra y de la legislación aplicable; su abogado revisa estos documentos antes de formalizar la compra.
Entrega y repaso de acabados
Antes de convertirse en propietario, revisamos la vivienda juntos. Durante esta entrega comprobamos los acabados, las instalaciones y cualquier pequeño defecto.
Dejamos constancia de esos puntos para que el promotor los corrija. Este proceso se conoce como «repaso de acabados» y es un paso importante antes de la transmisión definitiva ante notario.
¿Qué cuesta la obra nueva por encima del precio?
Con la obra nueva no paga impuesto de transmisiones, pero sí un 10 % de IVA más el AJD — en torno al 1,5 % en la Costa Blanca y al 2 % en la Costa Cálida — junto con los honorarios de notaría, registro y abogado. En total, cuente con alrededor de un 13 a 14 % por encima del precio.
¿Financia (una parte de) su obra nueva? Cuánto puede pedir como no residente y lo que cuesta, en la guía Hipoteca española para no residentes.
Errores que evitar en la obra nueva
Nunca entregue una señal por una vivienda aún en construcción sin una cobertura bancaria sólida e individual para su propiedad.
Fiarse únicamente del folleto o del render. Compruebe la reputación del promotor, las licencias y el contrato — una sala de muestras impecable no dice nada sobre la situación jurídica.
Haga que la fecha de entrega quede recogida de forma concreta, junto con lo que ocurre en caso de retraso. «Orientativa» no es un compromiso.
Conecte los suministros de forma permanente y trasládese solo cuando se haya concedido la licencia de primera ocupación.
Cómo comprar obra nueva con total tranquilidad
- Compruebe la licencia de obra y la reputación del promotor.
- Asegúrese de que cada pago esté cubierto por un aval bancario individual para su vivienda.
- Haga revisar el contrato, el calendario de pagos y la fecha de entrega por un abogado independiente.
- Sepa con exactitud qué acabados están incluidos y cuáles son opciones (con coste adicional).
- Prevea una entrega con repaso de acabados antes de la transmisión definitiva.
- Contemple los gastos de compra: IVA + AJD + notaría, registro y abogado.
Haga evaluar su proyecto de obra nueva
Comprar obra nueva es mucho más que contemplar un folleto bonito. Con más de 25 años de experiencia le acompañamos en todo el recorrido: desde la selección del proyecto adecuado y la comprobación de las garantías hasta la entrega y el seguimiento posterior.
De forma personal, transparente y en su propio idioma — para que compre con confianza, incluso cuando compra sobre plano.
Peter y Anne compran sobre plano en Finestrat
Peter y Anne se enamoran de un apartamento de obra nueva en Finestrat, con vistas al Puig Campana. La entrega está a un año y medio vista — justo el momento en que se preguntan si su señal está realmente a salvo.
Junto con su asesor y un abogado independiente lo repasan todo: las licencias, el promotor, el calendario de pagos y — lo esencial — el aval bancario individual sobre cada pago. Solo cuando todo cuadra, firman.
Un año y medio después realizan la entrega juntos, dejan resueltos los últimos detalles y reciben las llaves — de una vivienda que compraron con total tranquilidad.
Preguntas frecuentes sobre la obra nueva
¿Es seguro comprar obra nueva en España?
Sí, siempre que el proyecto se compruebe y acompañe correctamente. Trabaje con un abogado independiente que revise las licencias, los contratos y las garantías antes de que pague, y asegúrese de que cada pago esté cubierto por un aval bancario. Una buena preparación es la mejor protección.
¿Cuál es la diferencia entre sobre plano y llave en mano?
Con la compra sobre plano adquiere durante la fase de construcción y espera a la entrega — a menudo con mayor elección de acabados y un precio más favorable. Con una vivienda llave en mano todo está ya terminado, ve exactamente lo que compra y por lo general puede mudarse o alquilarla enseguida.
¿Cómo funcionan los pagos en la obra nueva?
Por lo general, por fases: tras la reserva se suceden pagos parciales durante la construcción, con el saldo ante notario. Todo pago anterior a la entrega debe estar protegido por un aval bancario individual.
¿Qué es un aval bancario en obra nueva?
Un aval bancario o una cobertura de seguro protege las cantidades que abona por anticipado durante la construcción. Si un proyecto no se completa conforme a las condiciones, esas cantidades son recuperables según las normas aplicables. Le dedicamos una guía aparte.
¿Qué es la LPO (licencia de primera ocupación)?
La licencia de primera ocupación es la que autoriza a habitar la vivienda por primera vez. Sin ella no puede conectar los suministros de forma permanente ni ocupar oficialmente la vivienda. Debe estar disponible en el momento de la entrega.
¿Qué garantías tengo sobre una vivienda de obra nueva?
En líneas generales: 1 año sobre los acabados, 3 años sobre las instalaciones y la habitabilidad, y 10 años sobre los defectos estructurales (normalmente a través de un seguro decenal). Las garantías exactas dependen del tipo de obra y de la legislación; su abogado las revisa.
¿Qué ocurre durante la entrega?
Antes de la transmisión, revisa la vivienda junto con nosotros y deja constancia de los puntos de acabado, para que el promotor los corrija. Este proceso se conoce como «repaso de acabados».
¿Y si la entrega se retrasa?
Los proyectos de construcción pueden sufrir retrasos. Lo importante es que la fecha de entrega y las consecuencias del retraso figuren en el contrato, y que sus pagos sigan protegidos por el aval bancario. Deje siempre esto recogido de antemano.
¿Puedo elegir yo mismo los acabados?
A menudo sí, según la fase de construcción. Con una entrada temprana a veces elige el suelo, la cocina, los baños o incluso la distribución. Cuanto más tarde entre, menor será la elección.
¿Qué cuesta la obra nueva por encima del precio?
No hay impuesto de transmisiones, pero sí un 10 % de IVA más el AJD (± 1,5 % en Valencia y 2 % en Murcia), y los honorarios de notaría, registro y abogado. Cuente con alrededor de un 13 a 14 % adicional. Preparamos un cálculo personalizado para cada proyecto.
¿Puedo comprar obra nueva sin viajar a España?
Muchos pasos pueden realizarse a distancia, mediante videollamadas y un poder notarial. No obstante, recomendamos visitar el proyecto y su entorno al menos una vez usted mismo antes de decidirse en firme.
Esta información tiene carácter general y no sustituye al asesoramiento jurídico. Las garantías, las licencias y los tipos varían según el proyecto y la región y pueden cambiar — encomiende siempre su compra a un abogado independiente.
