¿Cuánto cuesta comprar en España por encima del precio?
Respuesta breve: presupueste aproximadamente un 11 a 14 % adicional por encima del precio de compra. En una propiedad de segunda mano suele rondar el 12 %, y en obra nueva algo más — hacia el 13 a 14 % — a causa del IVA y del impuesto de actos jurídicos documentados.
Esos gastos adicionales se componen de una gran partida (el impuesto) y de una serie de otras menores: notaría, registro, abogado y algo de gestión. A continuación lo desglosamos todo, con importes orientativos y un ejemplo práctico concreto.
| Partida | Orientación |
|---|---|
| Impuesto (ITP o IVA + AJD) | 8 – 11,5 % del precio |
| Notaría | 600 – 1200 € |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | 400 – 700 € |
| Abogado (recomendado) | ± 1 % (+ IVA) |
| Número NIE | unas pocas decenas de € |
| Total por encima del precio | ± 11 – 14 % |
¿Propiedad de segunda mano u obra nueva?
Qué impuesto se paga depende de una sola cosa: ¿compra una propiedad que ya se ha vendido antes (segunda mano) o directamente al promotor (obra nueva)? Esa diferencia determina de inmediato su mayor partida de gasto.
| Propiedad de segunda mano | Obra nueva | |
|---|---|---|
| Qué impuesto | Impuesto de transmisiones (ITP) | IVA + impuesto de actos jurídicos (AJD) |
| Costa Blanca (Valencia) | 10 % ITP | 10 % IVA + 1,5 % AJD |
| Costa Cálida (Murcia) | 8 % ITP | 10 % IVA + 2 % AJD |
| Usted paga a | la Agencia Tributaria española | el promotor (IVA) + Hacienda (AJD) |
| Gastos adicionales orientativos | ± 12 % | ± 13 – 14 % |
El IVA de una propiedad para uso privado no es recuperable. Por tanto, inclúyalo íntegramente en su presupuesto — incluso si más adelante alquila la propiedad.
Todos los gastos de compra desglosados
Junto al impuesto, se repiten siempre las mismas partidas. Aquí tiene qué aspecto tiene cada una — y por qué la necesita.
En una propiedad de segunda mano se paga el impuesto de transmisiones (ITP); en obra nueva, el IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD, sobre la escritura de compraventa). Este impuesto representa la mayor parte de sus gastos adicionales y no es recuperable en una propiedad para uso privado.
El notario redacta la escritura oficial de compraventa. Los honorarios están fijados por ley y dependen del precio y del alcance de la escritura — cuente con unos 600 a 1200 € aproximadamente.
Solo una vez inscrito en el Registro de la Propiedad es usted el propietario, visible y protegido frente a todos. Cuente con unos 400 a 700 € aproximadamente.
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Su propio abogado comprueba la titularidad, las posibles deudas, las licencias y todos los contratos antes de que usted firme. Cuente con alrededor del 1 % del precio (más IVA), o con un honorario fijo.
El número de identificación fiscal para extranjeros. Lo necesita para comprar; el coste en sí es modesto (unas pocas decenas de euros), más el posible acompañamiento.
Ejemplo práctico: una propiedad de 300 000 €
Nada lo hace más concreto que un ejemplo. Supongamos que compra una propiedad de 300 000 € en la Costa Blanca (Comunidad Valenciana). Aquí tiene qué aspecto tiene la factura para una propiedad de segunda mano y para obra nueva.
| Partida | Propiedad de segunda mano | Obra nueva |
|---|---|---|
| Precio de compra | 300 000 € | 300 000 € |
| Impuesto | 30 000 € (ITP 10 %) | 30 000 € (IVA 10 %) |
| Actos jurídicos documentados (AJD 1,5 %) | — | 4500 € |
| Notaría | ± 900 € | ± 900 € |
| Inscripción en el registro | ± 600 € | ± 600 € |
| Abogado (± 1 % + IVA) | ± 3600 € | ± 3600 € |
| Gastos adicionales | ± 35 100 € (11,7 %) | ± 39 600 € (13,2 %) |
| Inversión total | ± 335 100 € | ± 339 600 € |
¿Comprar con una hipoteca española?
Si financia (parte de) su compra con una hipoteca española, se añade en particular un gasto: la tasación de la propiedad, que el banco necesita para aprobar la financiación. Cuente con unos 300 a 600 € para ello.
La buena noticia: desde un real decreto de finales de 2018, después recogido en la ley hipotecaria (LCCI) de 2019, el banco paga la mayoría de los gastos vinculados a la hipoteca — el impuesto de actos jurídicos documentados sobre la escritura de hipoteca y los honorarios de notaría, registro y gestoría de dicha escritura. Para usted como comprador suele quedar únicamente la tasación.
Este cambio legal ha reducido considerablemente los gastos de financiación para los compradores extranjeros. Tenga en cuenta que los propios gastos de compra normalmente no se financian junto con la hipoteca — esos los paga con fondos propios.
Más sobre pedir un préstamo como no residente — cuánto puede pedir, las condiciones y un ejemplo práctico — en la guía Hipoteca española para no residentes.
¿Cuándo se paga cada cosa?
Los gastos no recaen todos el mismo día. Normalmente sucede en tres momentos:
- 1En la reserva
Una cantidad de reserva limitada para retirar temporalmente la propiedad del mercado.
- 2En el Contrato de Arras
Normalmente en torno al 10 % del precio como señal, cuando firma el contrato de compraventa.
- 3Ante notario (escritura)
El importe restante, junto con el impuesto y los honorarios de notaría, registro y abogado. El impuesto se paga poco después de la firma, normalmente a través de la gestoría.
Lo que implica exactamente el Contrato de Arras puede leerlo en la guía específica El Contrato de Arras explicado.
Trampas e ideas equivocadas
Sin ese 11 a 14 %, una propiedad parece dentro de presupuesto mientras que su inversión total resulta considerablemente mayor. Conozca su techo con los gastos incluidos antes de hacer una oferta.
Dar por hecho que puede recuperar el IVA. En una propiedad para uso privado no puede — inclúyalo íntegramente, incluso si más adelante la alquila.
Ese impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo lo paga por ley el vendedor, no usted. Haga que quede claramente recogido en el contrato.
Partida por partida, antes de pagar una señal. Así sabe exactamente a qué atenerse y no hay sorpresas después.
Cómo calcular su presupuesto total
- Fije su inversión total máxima: precio de compra más ± 11 a 14 %.
- Sepa si es de segunda mano u obra nueva — eso determina su impuesto.
- Pida un cálculo de gastos detallado para la propiedad concreta.
- ¿Financiación? Cuente con la tasación y tenga en cuenta que los gastos de compra normalmente no se financian junto con ella.
- Tramite su número NIE y, si le conviene, una cuenta bancaria española.
- Haga revisar el contrato y todos los importes por un abogado independiente.
¿Y los gastos tras la compra?
Los gastos de compra son un pago único. Como propietario también tiene gastos anuales recurrentes: el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), las posibles cuotas de comunidad, el seguro del hogar, el agua y la electricidad. Estos varían mucho de una propiedad a otra y quedan fuera de esta guía.
Calcula tus gastos de compra
Introduce tu situación y verás al instante lo que debes presupuestar además del precio de compra — para la Costa Blanca y la Costa Cálida, segunda mano u obra nueva. Tus cifras exactas las obtienes después en un cálculo personalizado.
- Precio de compra
- 300.000 €
- Impuesto de transmisiones · ITP 10 %
- 30.000 €
- Notaría (orientativo)
- 900 €
- Inscripción en el Registro de la Propiedad (orientativo)
- 600 €
- Abogado · ± 1 % + IVA
- 3630 €
- Total sobre el precio± 11,7 %
- 35.130 €
Importes orientativos para la Costa Blanca (Comunidad Valenciana) y la Costa Cálida (Murcia), 2026. Los tipos de impuestos y de registro varían según la región y la situación y pueden cambiar; los gastos de notaría, registro y abogado varían según la vivienda. Esta estimación no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico — sus cifras exactas las obtiene en un cálculo personalizado.
Su cálculo de gastos personalizado
En más de 25 años de acompañamiento hemos aprendido una cosa: los compradores deciden con mucha más confianza una vez que saben exactamente a qué atenerse en lo económico.
Por eso no le damos una estimación general, sino un cálculo de gastos personalizado y detallado para la propiedad que tiene en mente — transparente, en su propio idioma y sin costes ocultos.
Sophie y William calculan su presupuesto
Sophie y William encuentran un apartamento de segunda mano de 280 000 € en Villajoyosa. Sobre el papel encaja cómodamente dentro de su presupuesto — hasta que cuentan con los gastos de compra.
Junto con su asesor de Tu Travesía preparan un cálculo detallado: alrededor de 33 000 € en impuesto, notaría, registro y abogado. Así, su inversión total asciende a unos 313 000 €.
Como lo saben antes de su oferta, negocian con tranquilidad y mantienen un margen. Ni una sola sorpresa ante notario — exactamente como debe ser.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de compra
¿Cuánto ascienden los gastos de compra de una propiedad en España?
Presupueste aproximadamente un 11 a 14 % por encima del precio de compra. En una propiedad de segunda mano suele rondar el 12 %, y en obra nueva algo más a causa del IVA y del impuesto de actos jurídicos documentados. El importe exacto depende de la región y de la propiedad; por eso preparamos un cálculo detallado para cada compra.
¿Cuál es la diferencia de impuesto entre segunda mano y obra nueva?
En una propiedad de segunda mano se paga el impuesto de transmisiones (ITP): 10 % en la Costa Blanca, 8 % en la Costa Cálida. En obra nueva se paga el 10 % de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD, alrededor del 1,5 % en Valencia y del 2 % en Murcia).
¿Puedo financiar los gastos de compra con mi hipoteca?
Normalmente no. Una hipoteca cubre habitualmente parte del precio de compra; los gastos de compra los paga con fondos propios. Téngalo en cuenta al fijar su presupuesto.
¿Recupero el IVA?
No. En una propiedad para uso privado el IVA no es recuperable. Inclúyalo íntegramente en su inversión total, incluso si más adelante fuera a alquilar la propiedad.
¿Pago yo como comprador la plusvalía municipal?
No. Ese impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo lo paga por ley el vendedor. Haga que quede recogido en el contrato para mayor claridad.
¿Necesito un número NIE para comprar?
Sí. El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número de identificación fiscal para extranjeros. Lo necesita para la compra, una cuenta bancaria y prácticamente todos los trámites. Le acompañamos en la solicitud.
¿Debo nombrar a un abogado?
No es legalmente obligatorio, pero sí muy recomendable. Un abogado independiente comprueba la titularidad, las posibles deudas, las licencias y los contratos antes de que usted firme — eso aporta seguridad y evita problemas posteriores.
¿Cuánto dinero propio necesito?
Además de su aportación al precio de compra, prevea los gastos de compra (± 11 a 14 %), que normalmente no se financian junto con la hipoteca. Los compradores extranjeros a menudo pueden financiar parte del precio con los bancos españoles. Con mucho gusto preparamos un cálculo personalizado según su situación.
¿Puedo comprar sin viajar a España?
Sí, con un poder notarial un abogado o representante puede realizar por usted determinados pasos. Le recomendamos, no obstante, visitar la propiedad al menos una vez usted mismo antes de decidir definitivamente.
¿Por qué tantos compradores trabajan con Tu Travesía?
Porque comprar una vivienda en el extranjero no va solo de propiedades, sino de confianza. Con más de 25 años de experiencia le acompañamos de forma personal, honesta y en su propio idioma — desde la primera visita hasta mucho después de la entrega de las llaves.
Esta información tiene carácter general y no sustituye al asesoramiento fiscal o jurídico. Los tipos y las normas varían según la región y la situación, y pueden cambiar — confirme siempre su cálculo exacto con un asesor cualificado.
