¿Puede un no residente obtener una hipoteca española?
Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas desde hace años a compradores extranjeros que no son residentes fiscales en España. Para el banco usted es entonces un no residente, y eso determina sobre todo cuánto puede financiar y qué documentos debe aportar.
Una hipoteca también puede resultar interesante aunque en principio pudiera pagar la vivienda por completo: mantiene capital propio disponible y reparte su inversión. La opción adecuada depende de su situación personal, sobre lo que siempre asesoramos de forma individualizada.
¿Cuánto puede financiar?
La gran diferencia frente a una compra como residente está en la relación entre el préstamo y el valor (loan-to-value o LTV). Como no residente, suele financiar una parte menor del valor.
| Situación | Préstamo máximo habitual |
|---|---|
| No residente | ± 60 a 70 % del valor de compra o de tasación |
| Residente fiscal en España | hasta ± 80 % |
Ejemplo práctico: una vivienda de 300.000 €
Supongamos que compra, como no residente, una vivienda de 300.000 € y financia el 65 %. Así queda el desglose.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 300.000 € |
| Hipoteca (65 %) | 195.000 € |
| Aportación propia (35 %) | 105.000 € |
| Gastos de compra (± 12 %) | ± 36.000 € |
| Fondos propios necesarios | ± 141.000 € |
| Tasación (coste de la hipoteca) | ± 400 € |
| Cuota mensual (25 años, ± 3,5 % fijo) | ± 977 € |
¿En qué se fija el banco?
Los bancos se fijan sobre todo en su capacidad de devolución. Estos puntos influyen:
- Un ingreso estable y demostrable (salario, pensión o rendimientos como autónomo).
- Sus cargas actuales: la cuota mensual total suele mantenerse por debajo del ± 30 a 35 % de su ingreso neto.
- Su edad: el préstamo suele quedar amortizado en torno a los 75 años, lo que puede limitar el plazo.
- Un historial crediticio limpio.
- La propia vivienda, mediante una tasación realizada por una sociedad homologada.
¿Tipo fijo o variable?
Por lo general elige entre un tipo fijo y uno variable. Con el tipo fijo, su cuota mensual queda fijada durante todo el plazo: previsible, y muy popular entre los compradores extranjeros. Un tipo variable sigue el Euribor más un diferencial, de modo que puede subir o bajar.
Algunos bancos ofrecen también una fórmula mixta (los primeros años a tipo fijo y, después, variable). Lo que mejor le convenga depende de su perfil de riesgo y de cuánto tiempo desee mantener el préstamo.
| Plazo | ± 3,0 % fijo | ± 3,5 % fijo |
|---|---|---|
| 20 años | ± 555 € | ± 580 € |
| 25 años | ± 474 € | ± 501 € |
| 30 años | ± 422 € | ± 449 € |
¿Cuánto cuesta una hipoteca española?
El mayor gasto hipotecario para usted es la tasación de la vivienda, que el banco necesita para aprobar el préstamo. Calcule para ello aproximadamente entre 300 € y 600 €.
Desde la Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI) de 2019, el banco asume la mayoría de los gastos relacionados con la hipoteca: el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura hipotecaria y los gastos de notaría, registro y gestoría de esa escritura. Para usted suele quedar únicamente la tasación, y a veces una comisión de apertura o de estudio del banco.
Atención: los gastos de compra de la propia vivienda (impuesto, notaría de la escritura de compraventa, abogado) son independientes de esto y, por lo general, no se financian. Los paga con fondos propios, además de su aportación.
El proceso de solicitud paso a paso
Lo mejor es tramitar la solicitud de hipoteca en paralelo a su búsqueda, para poder actuar con rapidez en cuanto encuentre su vivienda.
- 1Orientación y acuerdo previo
Comenta su situación con un asesor hipotecario y solicita un acuerdo previo orientativo: así sabe de antemano cuánto puede financiar.
- 2Expediente y documentos
Entrega al banco sus documentos de ingresos e identidad. Cuanto más completo esté su expediente, más ágil será la solicitud.
- 3Tasación
Una sociedad homologada estima el valor de la vivienda; el banco calcula sobre esa base el préstamo máximo.
- 4Oferta vinculante (FEIN)
El banco le entrega una oferta hipotecaria vinculante (FEIN). Por ley dispone de al menos diez días de reflexión antes de firmar.
- 5Firma ante notario
La escritura hipotecaria se firma ante notario junto con la escritura de compraventa, y el banco desembolsa el importe prestado.
¿Qué documentos necesita?
Prepare estos documentos: agilizan su solicitud de forma considerable.
- Su número de NIE y un documento de identidad en vigor.
- Justificante de ingresos: nóminas, justificante de pensión o (para autónomos) las cuentas anuales recientes.
- Sus declaraciones de la renta más recientes.
- Extractos bancarios recientes.
- Un resumen de sus préstamos y cargas actuales.
- El contrato de reserva o de compraventa de la vivienda.
Errores frecuentes con una hipoteca española
Como no residente, a menudo financia solo un 60 a 70 %. Prevea al menos un 30 a 40 % de aportación propia más los gastos de compra; de lo contrario, no le cuadrará el presupuesto.
Creer que los gastos de compra se financian con la hipoteca. Normalmente no: los paga con fondos propios, además de su aportación.
Así sabe con certeza cuánto puede financiar y negocia desde una posición sólida.
El tipo, el diferencial y las condiciones varían mucho. Un asesor hipotecario independiente pone las ofertas una al lado de la otra.
Así aborda su financiación
- Solicite un acuerdo previo orientativo antes de hacer una oferta.
- Prevea al menos un 30 a 40 % de aportación propia más los gastos de compra.
- Reúna con antelación sus documentos de ingresos, fiscales y bancarios.
- Compare el tipo fijo y el variable, y varios bancos.
- Tenga presente que, desde 2019, el banco asume la mayoría de los gastos hipotecarios; usted paga la tasación.
- Aproveche los diez días legales de reflexión con la oferta vinculante.
Por qué Koen y Lisa gestionaron primero su acuerdo previo
Koen y Lisa querían un apartamento en Jávea de 320.000 € y pensaban financiar la mitad. Antes de empezar a buscar, solicitaron un acuerdo previo orientativo.
El banco confirmó un préstamo de hasta el 65 %, algo menos de lo que esperaban. Como lo supieron antes de hacer su oferta, ajustaron su presupuesto y negociaron con toda tranquilidad.
Cuando encontraron su vivienda, su expediente ya estaba listo. La tasación se resolvió con agilidad y, unas semanas después, firmaron la escritura hipotecaria y la de compraventa juntas ante notario.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca española
¿Puedo obtener una hipoteca española siendo no residente?
Sí. Muchos bancos españoles conceden hipotecas a compradores extranjeros que no residen en España. Ahora bien, las condiciones, sobre todo cuánto puede financiar, difieren de las de los residentes.
¿Cuánto puedo financiar como no residente?
Por lo general, del 60 al 70 % del valor de compra o de tasación (el menor de los dos). Los residentes pueden financiar a menudo hasta el 80 %. Cuente, por tanto, con una aportación propia de al menos un 30 a 40 %, más los gastos de compra.
¿Cuánto cuesta una hipoteca española?
Su principal gasto es la tasación (± 300 € a 600 €). Desde la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco asume la mayoría de los demás gastos hipotecarios (impuesto de actos jurídicos documentados, notaría y registro de la escritura hipotecaria). En ocasiones el banco cobra además una comisión de apertura o de estudio.
¿Me conviene más un tipo fijo o uno variable?
Depende de su perfil de riesgo. Un tipo fijo ofrece una cuota mensual previsible; un tipo variable sigue el Euribor y puede fluctuar. Muchos compradores extranjeros optan por la seguridad de un tipo fijo.
¿Se financian también los gastos de compra?
Normalmente no. La hipoteca cubre una parte del precio de compra; los gastos de compra (impuesto, notaría, abogado) los paga con fondos propios. Téngalo en cuenta al fijar su presupuesto.
¿Qué documentos necesito?
Entre otros, su número de NIE, un documento de identidad, justificante de ingresos, sus declaraciones de la renta recientes, extractos bancarios y un resumen de sus cargas actuales. Le ayudamos a completar el expediente.
¿Cuánto tarda una solicitud de hipoteca?
Con un expediente completo suele tardar unas semanas, incluidas la tasación y el plazo legal de reflexión. Un acuerdo previo agiliza mucho todo el proceso.
¿Puedo gestionarlo todo a distancia?
Muchos trámites pueden hacerse a distancia, a través de un asesor especializado y de un poder notarial. La firma ante notario se realiza en España, si bien también puede resolverse mediante un poder.
Esta información tiene un carácter general y no sustituye al asesoramiento financiero o jurídico. Las condiciones, los tipos y los porcentajes varían según el banco y cada expediente, y pueden cambiar. Deje siempre que un asesor hipotecario especializado revise su situación.
