Combien coûte l'achat en Espagne en plus du prix ?
Réponse courte : prévoyez environ 11 à 14 % de plus que le prix d'achat. Pour un bien existant, vous êtes généralement autour de 12 %, pour du neuf un peu plus — vers 13 à 14 % — à cause de la TVA et du droit de timbre.
Ces frais supplémentaires se composent d'un gros poste (la taxe) et d'une série de plus petits : notaire, enregistrement, avocat et quelques frais administratifs. Ci-dessous, nous détaillons le tout, avec des montants indicatifs et un exemple chiffré concret.
| Poste | Indication |
|---|---|
| Taxe (ITP ou IVA + AJD) | 8 – 11,5 % du prix |
| Notaire | 600 – 1 200 € |
| Inscription au registre foncier | 400 – 700 € |
| Avocat (recommandé) | ± 1 % (+ TVA) |
| Numéro NIE | quelques dizaines d'€ |
| Total en plus du prix | ± 11 – 14 % |
Bien existant ou neuf ?
La taxe que vous payez dépend d'une seule chose : achetez-vous un bien déjà vendu auparavant (existant), ou directement auprès du promoteur (neuf) ? Cette différence détermine immédiatement votre plus gros poste de dépense.
| Bien existant | Neuf | |
|---|---|---|
| Quelle taxe | Droit de mutation (ITP) | TVA (IVA) + droit de timbre (AJD) |
| Costa Blanca (Valence) | 10 % ITP | 10 % IVA + 1,5 % AJD |
| Costa Cálida (Murcie) | 8 % ITP | 10 % IVA + 2 % AJD |
| Vous payez | le fisc espagnol | le promoteur (IVA) + le fisc (AJD) |
| Frais supplémentaires indicatifs | ± 12 % | ± 13 – 14 % |
La TVA (IVA) sur un bien à usage privé n'est pas récupérable. Intégrez-la donc entièrement dans votre budget — même si vous louez le bien par la suite.
Tous les frais d'achat détaillés
À côté de la taxe, ce sont toujours les mêmes postes qui reviennent. Voici à quoi ressemble chaque élément — et pourquoi vous en avez besoin.
Pour un bien existant, vous payez le droit de mutation (ITP) ; pour du neuf, la TVA (IVA) plus le droit de timbre (AJD, sur l'acte de vente). Cette taxe représente la part du lion de vos frais supplémentaires et n'est pas récupérable pour un bien à usage privé.
Le notaire rédige l'acte de vente officiel (Escritura). Les honoraires sont fixés par la loi et dépendent du prix et de l'étendue de l'acte — comptez environ 600 à 1 200 €.
Ce n'est qu'une fois inscrit au Registro de la Propiedad que vous êtes propriétaire, visible et protégé aux yeux de tous. Comptez environ 400 à 700 €.
Pas obligatoire, mais vivement recommandé. Votre propre avocat vérifie la propriété, les éventuelles dettes, les permis et tous les contrats avant que vous ne signiez. Comptez environ 1 % du prix (plus TVA), ou un forfait.
Le numéro d'identification fiscale pour les étrangers. Vous en avez besoin pour acheter ; le coût lui-même est modeste (quelques dizaines d'euros), plus un éventuel accompagnement.
Exemple chiffré : un bien à 300 000 €
Rien de tel qu'un exemple pour rendre cela concret. Supposons que vous achetiez un bien à 300 000 € sur la Costa Blanca (Comunidad Valenciana). Voici à quoi ressemble la facture pour un bien existant et pour du neuf.
| Poste | Bien existant | Neuf |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 300 000 € | 300 000 € |
| Taxe | 30 000 € (ITP 10 %) | 30 000 € (IVA 10 %) |
| Droit de timbre (AJD 1,5 %) | — | 4 500 € |
| Notaire | ± 900 € | ± 900 € |
| Inscription au registre | ± 600 € | ± 600 € |
| Avocat (± 1 % + TVA) | ± 3 600 € | ± 3 600 € |
| Frais supplémentaires | ± 35 100 € (11,7 %) | ± 39 600 € (13,2 %) |
| Investissement total | ± 335 100 € | ± 339 600 € |
Acheter avec un prêt hypothécaire espagnol ?
Si vous financez (une partie de) votre achat avec un prêt hypothécaire espagnol, un coût en particulier s'ajoute : l'expertise (tasación) du bien, dont la banque a besoin pour approuver le financement. Comptez environ 300 à 600 € pour cela.
La bonne nouvelle : depuis un décret royal de fin 2018, ensuite inscrit dans la loi hypothécaire (LCCI) de 2019, la banque paie la plupart des frais liés au prêt — le droit de timbre sur l'acte de prêt et les frais de notaire, de registre et de gestoría de cet acte. Pour vous, acheteur, il ne reste généralement que l'expertise.
Ce changement législatif a nettement réduit les frais de financement pour les acheteurs étrangers. Gardez à l'esprit que les frais d'achat eux-mêmes ne sont généralement pas financés avec le prêt — vous les payez sur vos fonds propres.
Pour en savoir plus sur l'emprunt en tant que non-résident — combien vous pouvez emprunter, les conditions et un exemple chiffré — consultez le guide Prêt hypothécaire espagnol pour non-résidents.
Quand payez-vous quoi ?
Les frais ne tombent pas tous le même jour. En général, cela se passe en trois moments :
- 1À la réservation
Un montant de réservation limité pour retirer temporairement le bien du marché.
- 2Au Contrato de Arras
En général autour de 10 % du prix en acompte, lorsque vous signez le contrat d'achat.
- 3Chez le notaire (Escritura)
Le solde, avec la taxe et les frais de notaire, de registre et d'avocat. La taxe est payée peu après la signature, généralement via la gestoría.
Ce que recouvre précisément le Contrato de Arras, vous pouvez le lire dans le guide séparé Le Contrato de Arras expliqué.
Pièges et idées reçues
Sans ces 11 à 14 %, un bien semble dans votre budget alors que votre investissement total ressort nettement plus élevé. Connaissez votre plafond frais compris avant de faire une offre.
Croire que vous pouvez récupérer la TVA (IVA). Pour un bien à usage privé, ce n'est pas possible — intégrez-la entièrement, même si vous le louez par la suite.
Cette taxe municipale sur la plus-value du terrain est payée par la loi par le vendeur, pas par vous. Faites-le clairement stipuler dans le contrat.
Poste par poste, avant de payer un acompte. Vous savez ainsi exactement où vous en êtes et il n'y a aucune surprise par la suite.
Comment établir votre budget total
- Fixez votre investissement total maximum : prix d'achat plus ± 11 à 14 %.
- Sachez s'il s'agit d'existant ou de neuf — cela détermine votre taxe.
- Demandez un calcul de coûts détaillé pour le bien précis.
- Financement ? Intégrez l'expertise et sachez que les frais d'achat ne sont généralement pas financés avec le prêt.
- Faites établir votre numéro NIE et, si cela s'avère pratique, un compte bancaire espagnol.
- Faites vérifier le contrat et tous les montants par un avocat indépendant.
Et les frais après l'achat ?
Les frais d'achat sont ponctuels. En tant que propriétaire, vous avez aussi des coûts annuels récurrents : la taxe foncière (IBI), d'éventuelles charges de communauté, l'assurance habitation, l'eau et l'électricité. Ceux-ci varient fortement d'un bien à l'autre et sortent du cadre de ce guide.
Calculez vos frais d'achat
Renseignez votre situation et voyez immédiatement ce qu'il faut prévoir en plus du prix d'achat — pour la Costa Blanca et la Costa Cálida, bien existant ou neuf. Vous obtenez vos chiffres exacts ensuite dans un calcul personnalisé.
- Prix d'achat
- 300 000 €
- Droits de mutation · ITP 10 %
- 30 000 €
- Notaire (indicatif)
- 900 €
- Inscription au registre foncier (indicatif)
- 600 €
- Avocat · ± 1 % + TVA
- 3 630 €
- Total en plus du prix± 11,7 %
- 35 130 €
Montants indicatifs pour la Costa Blanca (Communauté valencienne) et la Costa Cálida (Murcie), 2026. Les taux d'imposition et d'enregistrement varient selon la région et la situation et peuvent changer ; les frais de notaire, d'enregistrement et d'avocat varient selon le bien. Cette estimation ne remplace pas un conseil fiscal ou juridique — vous obtenez vos chiffres exacts dans un calcul personnalisé.
Votre calcul de coûts personnalisé
En plus de 25 ans d'accompagnement, nous avons appris une chose : les acheteurs décident avec bien plus de confiance une fois qu'ils savent exactement où ils en sont financièrement.
C'est pourquoi nous ne vous donnons pas une estimation générale, mais un calcul de coûts personnalisé et détaillé pour le bien que vous avez en tête — transparent, dans votre propre langue et sans frais cachés.
Sophie et William établissent leur budget
Sophie et William trouvent un appartement existant à 280 000 € à Villajoyosa. Sur le papier, cela entre confortablement dans leur budget — jusqu'à ce qu'ils intègrent les frais d'achat.
Avec leur conseiller Tu Travesía, ils préparent un calcul détaillé : environ 33 000 € de taxe, notaire, enregistrement et avocat. Leur investissement total s'élève ainsi à environ 313 000 €.
Parce qu'ils le savent avant de faire leur offre, ils négocient sereinement et gardent une marge. Pas la moindre surprise chez le notaire — exactement comme il se doit.
Questions fréquentes sur les frais d'achat
À combien s'élèvent les frais d'achat d'un bien en Espagne ?
Prévoyez environ 11 à 14 % en plus du prix d'achat. Pour un bien existant, vous êtes généralement autour de 12 %, pour du neuf un peu plus à cause de la TVA et du droit de timbre. Le montant exact dépend de la région et du bien ; c'est pourquoi nous préparons un calcul détaillé pour chaque achat.
Quelle est la différence de taxe entre existant et neuf ?
Pour un bien existant, vous payez le droit de mutation (ITP) : 10 % sur la Costa Blanca, 8 % sur la Costa Cálida. Pour du neuf, vous payez 10 % de TVA (IVA) plus le droit de timbre (AJD, environ 1,5 % à Valence et 2 % à Murcie).
Puis-je financer les frais d'achat avec mon prêt hypothécaire ?
En général, non. Un prêt couvre généralement une partie du prix d'achat ; vous payez les frais d'achat sur vos fonds propres. Gardez-le à l'esprit en établissant votre budget.
Est-ce que je récupère la TVA (IVA) ?
Non. Pour un bien à usage privé, la TVA n'est pas récupérable. Intégrez-la entièrement dans votre investissement total, même si vous deviez louer le bien par la suite.
Est-ce à moi, l'acheteur, de payer la plusvalía municipal ?
Non. Cette taxe municipale sur la plus-value du terrain est payée par la loi par le vendeur. Faites-le stipuler dans le contrat par souci de clarté.
Ai-je besoin d'un numéro NIE pour acheter ?
Oui. Le NIE (Número de Identificación de Extranjero) est le numéro d'identification fiscale pour les étrangers. Vous en avez besoin pour l'achat, un compte bancaire et pratiquement toutes les formalités. Nous vous accompagnons dans la demande.
Dois-je désigner un avocat ?
Ce n'est pas obligatoire légalement, mais c'est vivement recommandé. Un avocat indépendant vérifie la propriété, les éventuelles dettes, les permis et les contrats avant que vous ne signiez — cela donne des certitudes et prévient les problèmes par la suite.
De combien de fonds propres ai-je besoin ?
Outre votre apport au prix d'achat, prévoyez les frais d'achat (± 11 à 14 %), qui ne sont généralement pas financés avec le prêt. Les acheteurs étrangers peuvent souvent emprunter une partie du prix auprès des banques espagnoles. Nous préparons volontiers un calcul personnalisé sur la base de votre situation.
Puis-je acheter sans me déplacer en Espagne ?
Oui, avec une procuration notariée, un avocat ou un représentant peut effectuer certaines démarches pour vous. Nous vous recommandons toutefois de visiter le bien au moins une fois vous-même avant de vous décider définitivement.
Pourquoi tant d'acheteurs font-ils appel à Tu Travesía ?
Parce qu'acheter un bien à l'étranger n'est pas seulement une question d'immobilier, mais de confiance. Avec plus de 25 ans d'expérience, nous vous accompagnons personnellement, honnêtement et dans votre propre langue — de la première visite jusqu'à bien après la remise des clés.
Ces informations sont de nature générale et ne remplacent pas un conseil fiscal ou juridique. Les taux et les règles varient selon la région et la situation et peuvent évoluer — faites toujours confirmer votre calcul exact par un conseiller qualifié.
