Que coûte la vente d'un bien en Espagne ?
Il n'existe pas de pourcentage global fiable valable pour chaque vendeur. Vous payez éventuellement des honoraires de vente, un accompagnement juridique, des documents, les frais de mainlevée d'hypothèque et des impôts. Certains montants sont convenus par contrat ; d'autres dépendent de votre situation fiscale ou de la commune.
Distinguez coûts, impôt et remboursement. Rembourser une hypothèque réduit le montant que vous recevez, mais ce n'est pas un impôt sur la plus-value. Une avance d'impôt doit être régularisée plus tard. Quand ces postes disparaissent dans un seul pourcentage, vous pouvez à peine juger ce que vaut réellement une proposition de vente.
| Poste | Qu'est-ce qui détermine le montant ? | Que demandez-vous ? |
|---|---|---|
| Accompagnement de la vente | Mandat, services et honoraires convenus | Mandat écrit, TVA incluse ou non |
| Avocat ou représentant | Ampleur du dossier et travaux | Devis avec les étapes incluses |
| Certificat énergétique et documents | Le bien et les pièces disponibles | Documents valides et frais de renouvellement éventuels |
| Règlement de l'hypothèque | Dette restante, contrat et registre | Décompte bancaire et frais de mainlevée |
| Plusvalía municipale | Commune et données du terrain | Calcul communal |
| Impôt sur la plus-value | Gain imposable et statut de résidence | Calcul fiscal personnel |
Demandez pour chaque devis si le prix indiqué inclut la TVA. Faites aussi consigner qui dépose les déclarations et qui suit les remboursements éventuels après la signature.
Fixer un prix demandé réaliste
Comparer un appartement à tous les appartements de la même commune donne rarement une bonne estimation. Étage, ascenseur, orientation, espace extérieur, stationnement, bruit et distance des commodités quotidiennes peuvent faire la différence. Pour une villa s'ajoutent le terrain, l'entretien, l'accessibilité et le statut juridique des annexes.
Demandez donc une comparaison étayée de biens réellement comparables. Distinguez prix demandés et prix de transaction démontrables : un bien annoncé en ligne ne prouve pas que des acheteurs paient ce montant. Quand les données de vente manquent, une estimation doit le dire.
Parlez aussi de votre calendrier. Qui n'est pas pressé peut négocier autrement que qui a déjà acheté son prochain logement. Un prix d'ouverture élevé peut coûter du temps ; une baisse rapide peut susciter des questions. Décidez à l'avance quand vous évaluerez la réponse du marché et quels signaux justifient un ajustement, comme peu de visites pertinentes ou toujours les mêmes objections.
Quels documents faut-il pour vendre ?
Commencez par un dossier numérique. Conservez les documents dans des fichiers lisibles et notez ce qui manque. Le but est qu'un acheteur et son avocat puissent évaluer le bien sans devoir redemander sans cesse des informations.
- Documents d'identité et données NIE des propriétaires.
- Titre de propriété et informations récentes du registre foncier.
- Dernier avis IBI et preuves de paiement des taxes locales.
- Certificat de performance énergétique, lorsqu'il est requis.
- Documents sur l'habitabilité, les rénovations et les permis.
- Données de la communauté, budget et procès-verbaux récents.
- Informations sur l'hypothèque, les saisies ou autres charges.
- Factures et preuves de paiement des améliorations pertinentes.
- Une liste d'inventaire si des meubles ou équipements sont inclus dans la vente.
Les documents exacts diffèrent selon le dossier. Une extension, une terrasse fermée ou une piscine qui ne correspond pas au registre ou au cadastre mérite l'attention avant la publication. Une photo prouve que quelque chose existe ; elle ne prouve pas que c'est juridiquement en ordre.
Consignez aussi ce qui reste dans le bien. L'éclairage, le mobilier de jardin, une borne de recharge et l'électroménager peuvent créer des malentendus quand une annonce dit seulement « meublé ».
La retenue de 3 % lors d'une vente par un non-résident
Selon l'Agencia Tributaria, lors d'une vente par un non-résident sous le régime concerné, l'acheteur retient 3 % du prix convenu et le verse via le Modelo 211. Pour le vendeur, c'est un paiement à valoir sur l'impôt sur la plus-value. Source : AEAT sur la retenue.
Pour un bien entièrement non-résident vendu 400 000 €, 3 % représentent 12 000 €. Ce montant n'est pas le calcul fiscal définitif. Demandez à votre représentant la preuve du versement et conservez-la avec l'acte de vente.
Pour le versement par l'acheteur, le fisc mentionne un délai d'un mois après le transfert. La déclaration du vendeur sur la vente passe par le Modelo 210 ; le délai est de trois mois après l'écoulement de ce premier mois. Faites noter les dates concrètes dans votre dossier dès que la date chez le notaire est fixée. Source : délais de déclaration AEAT.
Impôt sur la plus-value et plusvalía sont deux choses différentes
Le gain fiscal n'est pas simplement la différence entre deux montants d'anciennes et de nouvelles annonces. La valeur fiscale d'acquisition et la valeur de transfert peuvent tenir compte de frais admis, d'améliorations et, pour les biens loués, d'amortissements. Une dépense d'entretien ordinaire n'est pas automatiquement une amélioration reconnue.
Pour la plus-value des non-résidents traitée ici, l'AEAT mentionne un taux de 19 %. Les 3 % retenus sont imputés sur l'impôt dû ; un excédent peut être récupéré. Source : AEAT sur la vente d'un bien.
La plusvalía municipale en est distincte. Demandez un calcul pour votre bien à la commune compétente ou via votre conseiller. La hausse de prix d'une villa entière et le traitement communal du terrain ne doivent pas être confondus. Faites évaluer les exonérations éventuelles selon vos propres circonstances.
Exemple chiffré : que recevez-vous et que gardez-vous ?
L'exemple ci-dessous est fictif. Il montre les flux d'argent et ne contient ni devis ni moyennes de marché. Nous prenons une vente à 400 000 €, 16 000 € d'autres frais de vente et 12 000 € de retenue. Les autres frais couvrent ici tous les frais de vente convenus, sauf l'impôt final sur la plus-value. La plupart des vendeurs n'ont plus d'hypothèque sur le bien ; si c'est encore votre cas, le remboursement vient aussi en déduction du montant reçu à l'acte.
| Calcul | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 400 000 € |
| Autres frais de vente, total fictif | − 16 000 € |
| Avance d'impôt retenue | − 12 000 € |
| Disponible selon ce décompte simplifié | 372 000 € |
Supposons ensuite que l'impôt définitif sur la plus-value s'élève à 15 200 €. Après imputation de l'avance, il reste 3 200 € à payer. Le montant final est alors de 368 800 €. Ne déduisez donc pas une seconde fois les 15 200 € complets de la recette notariale : vous compteriez l'avance deux fois.
Dans un dossier réel, certaines factures se paient plus tôt ou plus tard. Utilisez donc un seul tableau avec des colonnes : dû, déjà payé, retenu chez le notaire et à régler plus tard. Votre planification financière reste ainsi utilisable pour un prochain achat.
Le volet administratif et fiscal vous semble lourd ? Rassurez-vous. La plus grande partie de l'administration est prise en charge, ou du moins accompagnée, par Tu Travesía et un avocat indépendant.
