Elige tu punto de partida: Quiero planificar con antelación · He heredado una vivienda
Quiero planificar con antelación
Si quieres preparar la transmisión de tu vivienda española, no empieces por una escritura, sino por tres preguntas: quién posee qué ahora, quién debe recibir qué más adelante, y qué derecho y qué impuesto se aplican a tu situación.
El derecho sucesorio determina quién es heredero y cuánta libertad tienes para apartarte de ello con un testamento. El impuesto de sucesiones se refiere a las consecuencias fiscales de la adquisición. Son dos análisis distintos: elegir el derecho sucesorio neerlandés o belga no anula automáticamente el impuesto español.
Puedes transmitir la vivienda de distintas maneras: dejar que se herede al fallecer, donarla en vida, o donarla con reserva de usufructo. Qué forma encaja depende de tu familia, tus deseos y el cálculo — no de una única regla general. La comparación siguiente pone las tres una al lado de la otra.
Una pregunta, cuatro exámenes
Heredar, donar o donar con reserva de usufructo
Con el usufructo, alguien (a menudo el progenitor) puede seguir usando la vivienda o recibir el alquiler, mientras que la nuda propiedad ya corresponde a otro (a menudo el hijo). Al fallecer el usufructuario, esa nuda propiedad suele convertirse en plena propiedad. Así el donante conserva el uso, mientras la propiedad ya se transmite.
La tabla pone las tres formas una al lado de la otra. Ninguna es más ventajosa de antemano; eso depende de tu situación y de un cálculo para todas las personas implicadas.
| Heredar (al fallecer) | Donar (en vida) | Donar con reserva de usufructo | |
|---|---|---|---|
| Momento de la transmisión | Al fallecer | Ahora, de inmediato | La nuda propiedad ahora; la plena propiedad al fallecer el usufructuario |
| Propiedad y uso | El heredero pasa a ser propietario y usuario | El receptor pasa a ser pleno propietario y usuario | El hijo es nudo propietario; el progenitor conserva el uso o el alquiler |
| Posición del progenitor, la pareja, los hijos | El superviviente depende del testamento y del derecho sucesorio | El progenitor cede el control | El progenitor conserva el uso; el hijo ya tiene una posición en una venta posterior |
| Partidas fiscales a examinar | Impuesto de sucesiones (ISD) en el heredero | Impuesto de donaciones (ISD) en el receptor y una posible ganancia patrimonial en el donante | Impuesto de donaciones sobre la nuda propiedad y una posible ganancia patrimonial en el donante |
| Documentos y ejecución | Certificado de defunción, testamentos, aceptación, declaración, inscripción | Escritura de donación ante notario, declaración, inscripción | Escritura de donación con reserva de usufructo, declaración, inscripción |
| En una venta posterior o fin del usufructo | El heredero vende como propietario | El receptor decide como pleno propietario | Una venta requiere el acuerdo de ambos; al fallecer el usufructuario la propiedad se consolida |
Haz calcular las consecuencias totales de cada forma — para el donante y el receptor, en España y en tu país de residencia — antes de elegir.
Pon primero en orden la propiedad y el testamento
Quién figura en la escritura de compra es un punto de partida lógico, pero no toda la historia. También el régimen económico matrimonial, un contrato de convivencia y donaciones anteriores pueden influir.
Elabora un resumen con los nombres de los propietarios, sus cuotas de propiedad, la fecha de compra, la financiación y los derechos particulares. Anota quién usa la vivienda y quién paga los gastos, y conserva la escritura de compra y una información registral reciente (nota simple).
Si dos miembros de la pareja poseen cada uno la mitad, al fallecer uno se trata en principio de su cuota, no automáticamente de toda la vivienda. Un superviviente que quiera seguir viviendo allí puede tener otros deseos que los hijos que quieran vender su parte. Un testamento español no siempre es obligatorio, pero puede simplificar la tramitación; hazlo concordar con los testamentos existentes para que los documentos no se contradigan.
He heredado una vivienda
Si acabas de heredar una vivienda en España, trabaja por pasos y no hagas nada irreversible antes de que el expediente esté claro. El orden siguiente es una guía, no una ruta fija: qué pasos se necesitan depende del expediente.
- 1. Fija de inmediato los plazos y un único asesor responsable. El reloj fiscal corre desde el fallecimiento (véase más abajo); esperar a que todos se pongan de acuerdo puede poner en peligro un plazo.
- 2. Examina documentos, propiedad, deudas y facultades. Reúne la escritura de propiedad, los datos de hipoteca y cargas, los testamentos y la identificación de los herederos. Comprueba quién está facultado para actuar.
- 3. Haz valorar jurídicamente la opción de aceptar o renunciar. No aceptes sin examen: una herencia también puede llevar deudas. Que te expliquen las consecuencias antes de firmar.
- 4. Gestiona las declaraciones requeridas. Qué declaraciones, traducciones y legalizaciones se necesitan depende del expediente. Un certificado sucesorio europeo puede ayudar a acreditar tu posición, pero no siempre es obligatorio — haz que se determine qué exige tu expediente.
- 5. Recorre la tramitación notarial y la inscripción. La aceptación, la declaración del impuesto de sucesiones y la inscripción en el registro de la propiedad siguen el orden del expediente.
- 6. Prepara después la conservación, el alquiler, el reparto o la venta. Solo cuando la propiedad y las facultades estén establecidas planificas el siguiente paso. Si quieres vender, la guía vender tu vivienda en España te ayuda.
Mientras tanto, mantén el control del seguro, los suministros y los gastos de comunidad: la incertidumbre sobre la herencia no hace desaparecer esas obligaciones.
Plazos en herencia y donación
Para los expedientes que tramita la Agencia Tributaria nacional española (AEAT), estos plazos se aplican al impuesto de sucesiones y donaciones:
- Herencia: seis meses desde el día del fallecimiento.
- Prórroga: solicitarla dentro de los primeros cinco meses tras el fallecimiento; la AEAT concede entonces una única prórroga de seis meses, con intereses de demora.
- Donación: treinta días hábiles, contados desde el día siguiente al del acto o contrato correspondiente.
Estos plazos se refieren a la declaración fiscal, no a tu planificación de venta. Comprueba qué administración y qué normas se aplican a tu expediente y si existen plazos municipales distintos; no des por hecho un plazo universal. Consulta las preguntas frecuentes de la AEAT.
Costes por persona implicada
No preguntes solo "¿qué paga el hijo?", sino cuánto cuesta la transmisión a todos juntos. Las partidas principales:
- Impuesto de sucesiones o donaciones (ISD) — en el adquirente. El heredero o receptor paga el impuesto español de sucesiones o donaciones.
- Impuesto sobre la renta por una ganancia patrimonial — en el donante. En una herencia, la revalorización del fallecido no tributa (la llamada "plusvalía del muerto" queda fuera del impuesto sobre la renta). En una donación en vida, el donante sí realiza fiscalmente una ganancia patrimonial: un donante residente la declara en el IRPF; un donante no residente mediante el IRNR (impuesto de no residentes) sobre el inmueble español.
- Plusvalía municipal (IIVTNU) — cuando proceda. El ayuntamiento puede gravar el incremento del valor del terreno urbano en la transmisión. Esto es independiente del impuesto estatal.
- Notario, registro y acompañamiento. La escritura, la inscripción en el registro de la propiedad y la asistencia jurídica o fiscal.
- Consecuencias fuera de España. Tu país de residencia también puede gravar la adquisición o la donación (véase más abajo).
Distingue dos cosas: la administración donde declaras — para no residentes, normalmente la oficina nacional de la AEAT — y las normas regionales que puedes aplicar. Los no residentes pueden, bajo condiciones, aplicar las normas de una comunidad autónoma, con sus propias reducciones. Haz calcular qué normas se aplican en tu caso. Consulta el resumen de la AEAT sobre impuesto de sucesiones y donaciones para no residentes.
Fiscalidad internacional: Países Bajos y Bélgica por separado
La residencia del heredero no es el único factor. Para la fiscalidad cuentan también: dónde vivía el fallecido o el donante (y a veces normas de residencia ficticia), y la ubicación del inmueble. España grava de todos modos una vivienda española; tu país de residencia mira sobre todo la residencia del fallecido o del donante.
El derecho sucesorio europeo designa el derecho civil aplicable — normalmente el del país donde el fallecido residía habitualmente por última vez, con la posibilidad de elegir en un testamento el derecho de tu nacionalidad. Esas normas europeas no armonizan el impuesto de sucesiones: este sigue siendo nacional.
- Países Bajos. Los Países Bajos gravan el impuesto de sucesiones y donaciones si el fallecido o el donante residía allí. Para los neerlandeses rige además una residencia ficticia: quien tiene la nacionalidad neerlandesa y fallece o dona dentro de los diez años posteriores a su emigración se considera que sigue residiendo en los Países Bajos (art. 3 de la Successiewet). El impuesto de sucesiones pagado en el extranjero sobre la vivienda suele poder compensarse, de modo que no pagas dos veces, pero en conjunto sí el más alto de los dos tipos. Consulta el Belastingdienst.
- Bélgica. Bélgica, a través de la región de la última residencia, grava el impuesto de sucesiones sobre el patrimonio mundial de un residente, incluida una vivienda española. El impuesto de sucesiones pagado en España sobre ese inmueble puede deducirse del impuesto de sucesiones belga sobre ese mismo inmueble. Consulta el Servicio Fiscal Flamenco.
Mantén, por tanto, los Países Bajos y Bélgica por separado y haz que un asesor fiscal en España y en tu país de residencia revisen tu situación conjuntamente. Los tipos, exenciones y compensaciones exactos difieren según la situación y según la región o el año; haz que los confirmen para tu caso.
Un ejemplo ficticio sobre una reducción
En los artículos sobre inmuebles españoles, las reducciones fiscales suelen resumirse en porcentajes llamativos. Sin una explicación del cálculo, dicen poco.
Una reducción de la base imponible funciona de forma distinta a una bonificación sobre el impuesto calculado. Supongamos — solo como ejemplo — que el impuesto calculado es de 5.000 € y una normativa aplicable concede sobre él una bonificación del 90 %. Quedan entonces 500 €. Eso no significa que se pague el 10 % del valor de la vivienda. Este ejemplo no describe ninguna normativa regional actual y a propósito no cita ningún porcentaje por región.
Haz desglosar un cálculo real: valor utilizado, partidas deducibles, exenciones, tipo, correcciones y posible bonificación — indicando la región, el parentesco, las condiciones y la fecha de referencia. Solo así puede comprobarse y actualizarse después una ventaja.
