Primero la distinción: derecho sucesorio no es impuesto de sucesiones
El derecho sucesorio determina, entre otras cosas, quién hereda, qué parte recibe cada uno y cuánta libertad tienes para apartarte de ello en testamento. El impuesto de sucesiones trata las consecuencias fiscales de esa adquisición. Son dos exámenes distintos.
En el derecho sucesorio europeo rige por lo general el derecho del país de la última residencia habitual del fallecido. En un testamento puede elegirse, bajo condiciones, el derecho de la propia nacionalidad. El reglamento europeo no armoniza el impuesto de sucesiones. Elegir derecho neerlandés o belga no anula por sí solo el impuesto español. Ver la explicación sobre planificar una herencia internacional y el portal europeo de sucesiones.
Para un propietario esto significa que una sola pregunta — “¿qué pasa con nuestra casa?” — exige al menos dos respuestas: una jurídica y un cálculo fiscal.
Una pregunta, cuatro exámenes
Mapea la propiedad antes de mirar un testamento
Quién figura en la escritura de compra es un punto de partida lógico. Pero el análisis no siempre acaba ahí. El régimen económico matrimonial, un pacto de convivencia y donaciones anteriores también pueden contar.
Haz un resumen con los nombres de los propietarios, sus cuotas, la fecha de compra, la financiación y los derechos especiales. Anota también quién usa la vivienda y quién paga los gastos. Guarda la escritura y una nota registral reciente con ese resumen.
Supón que dos miembros de una pareja poseen la mitad cada uno. Al fallecer uno, el examen versa en principio sobre su cuota, no automáticamente sobre toda la vivienda. Quien adquiere esa cuota puede influir después en el uso de toda la casa. Un cónyuge superviviente que quiere seguir viviendo allí puede tener otros deseos que unos hijos que quieren vender su parte.
¿Necesitas un testamento español?
No todo propietario extranjero necesita obligatoriamente un testamento español aparte. Puede ser práctico, según los documentos existentes, las relaciones familiares y los países implicados. Lo esencial es la coherencia: un testamento nuevo no debe revocar sin querer uno anterior ni crear disposiciones contradictorias.
Enseña por eso al asesor todos los testamentos existentes. Pregunta expresamente qué bienes caen bajo qué documento, si conviene una elección de ley y cómo se protege al cónyuge superviviente. Habla también de qué pasa con un fallecimiento simultáneo, una familia reconstituida o un hijo fallecido antes.
Un testamento tampoco es un documento único que desaparece tras la compra. Una mudanza a España, un matrimonio, un divorcio o una nueva situación familiar es buen momento para revisarlo.
¿Qué impuestos y gastos haces calcular?
Con una vivienda española pueden coincidir varias partidas. Piensa en el impuesto de sucesiones o donaciones, gastos de notaría y registro, acompañamiento jurídico y quizá la plusvalía municipal sobre el suelo urbano. Una donación puede tener además consecuencias fiscales para el donante. No preguntes solo qué paga el hijo, sino qué cuesta la transmisión a todos juntos.
La administración competente y las normas regionales aplicables dependen de las circunstancias. Hacienda tiene un resumen específico del impuesto de sucesiones y donaciones de no residentes. La dirección de la vivienda sola no basta para dar un tipo definitivo sin más datos.
Haz comparar al menos tres escenarios: conservar la propiedad hasta el fallecimiento, donar todo ahora y quizá una transmisión con reserva de ciertos derechos. Pregunta en cada escenario también por las consecuencias en los Países Bajos o Bélgica. Un convenio de renta no responde automáticamente a preguntas de sucesiones.
Por qué una bonificación no es un porcentaje de la vivienda
En noticias sobre inmuebles españoles, las bonificaciones fiscales se resumen a menudo en porcentajes llamativos. Dicen poco sin explicar el cálculo, las condiciones y el colectivo.
Una exención o reducción de la base imponible funciona distinto que una bonificación sobre la cuota calculada. Supón, solo como ejemplo de cálculo, que la cuota calculada es de 5.000 € y un régimen aplicable da un 90% de bonificación sobre ella. Quedan 500 €. Eso no significa que alguien pague el 10% del valor de la vivienda. Este ejemplo no describe ningún régimen regional vigente.
Haz desglosar el cálculo: valor usado, partidas deducibles, exenciones, tipo, correcciones y bonificación. Pregunta también qué documentos y plazos hacen falta para aplicar de verdad una ventaja.
Donar a los hijos: mirar lo fiscal y lo práctico
Una donación puede encajar en la planificación patrimonial, pero también cambia el control. Quien se hace propietario gana posición en decisiones futuras. Piensa en venta, reforma, financiación y reparto de gastos.
Habla antes de si los padres quieren seguir usando la vivienda. ¿Puede un hijo vender su parte? ¿Qué pasa con un divorcio, un fallecimiento o problemas económicos de un hijo? ¿Y quién decide cuando varios hijos quieren cosas distintas?
Un usufructo reservado puede ser relevante en ciertos casos, pero no es una solución estándar que se elige sin cálculo. Haz explicar qué derechos tienen usufructuario y nudo propietario, cómo se reparten los gastos y qué consecuencias fiscales posteriores pueden surgir.
Un buen arreglo encaja con el uso familiar real. Una casa de vacaciones que todos los hijos quieren conservar exige otros acuerdos que una vivienda cuyo producto habrá que repartir.
¿Qué haces cuando heredas una vivienda en España?
Empieza reuniendo información antes de vender, repartir o prometer. Busca la escritura, los datos de la hipoteca, los testamentos y las cargas en curso. Mapea también a los herederos y sus documentos de identidad.
Haz determinar después qué declaraciones, traducciones y legalizaciones hacen falta. En una herencia transfronteriza, un certificado sucesorio europeo puede ayudar a acreditar la posición de los herederos. El documento correcto depende del expediente; que lo determinen antes de encargar papeles innecesarios.
Mantén mientras tanto el control de seguro, suministros, gastos de comunidad y acceso a la vivienda. La incertidumbre sobre la herencia no hace desaparecer las obligaciones prácticas. Nombra una persona de contacto en la familia, sin apartar a los demás herederos de las decisiones.
¿Qué plazos importan?
Para expedientes de la Hacienda estatal, la AEAT menciona en herencias un plazo de declaración de seis meses desde el fallecimiento. Una prórroga debe pedirse dentro de los cinco primeros meses. Para donaciones menciona treinta días hábiles. Comprueba siempre qué instancia y régimen se aplican a tu expediente; no asumas un plazo universal para todos los procedimientos regionales. Ver las preguntas frecuentes de la AEAT.
Anota los plazos al abrir el expediente. Esperar a que toda la familia se ponga de acuerdo sobre la venta puede poner en peligro un plazo fiscal. Pregunta también si una prórroga tiene consecuencias en intereses u otros gastos.
