Deux pays, une seule convention
En tant que résident fiscal français, vous restez imposable en France sur vos revenus mondiaux — y compris ceux qui viennent d'un bien situé en Espagne. En parallèle, l'Espagne impose ce bien parce qu'il se trouve sur son territoire. Sans règle commune, vous risqueriez donc une double imposition.
C'est exactement ce qu'empêche la convention fiscale entre la France et l'Espagne : elle répartit le droit d'imposer entre les deux pays et prévoit un mécanisme (le crédit d'impôt) pour que le même revenu ne soit pas taxé deux fois. Retenez ce fil rouge — nous y revenons en détail plus bas.
Les impôts au moment de l'achat
À l'achat, la fiscalité est purement espagnole. Sur un bien de revente, vous payez l'impôt de transmission (ITP) ; sur du neuf, la TVA (IVA) et le droit de timbre (AJD). Les pourcentages varient selon la communauté autonome — sur la Costa Blanca (Communauté valencienne) comme sur la Costa Cálida (Murcie).
Ces frais d'acquisition n'ont pas d'équivalent français à ce stade : la France n'impose pas l'achat lui-même. Nous détaillons ces coûts, avec un exemple chiffré, dans notre guide « Frais d'achat & taxes ».
Ce que vous payez chaque année en Espagne
Chaque année, en tant que propriétaire non-résident, vous êtes concerné côté espagnol par plusieurs prélèvements :
| Impôt / taxe | Ce dont il s’agit |
|---|---|
| IBI (taxe foncière) | Taxe locale annuelle, calculée sur la valeur cadastrale. L'équivalent espagnol de la taxe foncière. |
| IRNR — bien non loué | Impôt sur le revenu des non-résidents : sur un « revenu imputé » (renta imputada) calculé sur un faible pourcentage de la valeur cadastrale, imposé au taux des résidents UE. |
| IRNR — bien loué | Sur le revenu locatif. En tant que résident de l'UE, vous pouvez en principe déduire les charges liées à la location avant imposition. |
| Impôt sur la fortune (patrimonio) | Impôt régional sur le patrimoine situé en Espagne au-delà d'un seuil ; il existe et son application varie fortement d'une communauté autonome à l'autre. |
| Charges de communauté | Non fiscales, mais à prévoir : les charges de copropriété (piscine, jardins, entretien) si le bien est en résidence. |
Ce que vous déclarez chaque année en France
Côté français, résident fiscal, vous devez faire remonter le bien espagnol dans votre déclaration :
- Les revenus locatifs de source espagnole se déclarent en France (formulaires 2047 pour les revenus de l'étranger et 2044 pour les revenus fonciers). Grâce à la convention, la double imposition est neutralisée — voir plus bas.
- Si votre patrimoine immobilier net dépasse le seuil de l'IFI, le bien espagnol entre dans l'assiette (voir la section suivante).
- Certaines banques et administrations peuvent demander de signaler la détention d'un compte ou d'un bien à l'étranger : renseignez-vous sur vos obligations déclaratives.
Déclarer le bien et ses revenus en France est une obligation, mais la convention fait en sorte que vous ne soyez pas imposé deux fois sur le même revenu. C'est le rôle du crédit d'impôt, détaillé plus loin.
L'IFI : votre bien espagnol compte
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) frappe le patrimoine immobilier net du foyer fiscal lorsqu'il dépasse le seuil de 1 300 000 €. Pour un résident français, ce patrimoine s'apprécie au niveau mondial : votre bien espagnol est donc pris en compte, au même titre qu'un bien situé en France.
Si vous franchissez ce seuil, le barème progressif de l'IFI s'applique sur l'ensemble. La convention prévoit un mécanisme pour éviter que la fortune ne soit imposée deux fois lorsqu'un impôt comparable a été acquitté en Espagne. En dessous du seuil, l'IFI ne vous concerne pas.
C'est la valeur nette de l'ensemble de votre patrimoine immobilier (France + étranger, moins les dettes correspondantes) qui compte pour le seuil de 1,3 M€ — pas le seul bien espagnol.
La convention France-Espagne, concrètement
La convention fiscale entre la France et l'Espagne a un objectif simple : éviter la double imposition. Pour un bien immobilier, le principe est que le pays où se situe le bien (l'Espagne) peut l'imposer en premier — c'est logique, le bien y est physiquement.
La France, de son côté, tient compte de ces revenus mais accorde un crédit d'impôt pour neutraliser la double imposition. Résultat : vous déclarez tout, honnêtement, dans les deux pays, mais vous ne payez pas deux fois l'impôt sur le même euro. Le mécanisme exact (taux, méthode) dépend du type de revenu et évolue — c'est là qu'un conseiller fiscal fait la différence.
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Vous déclarez et payez d'abord les impôts dus en Espagne (IRNR, plus-value, etc.), le plus souvent via un gestor.
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Vous reportez ensuite ces mêmes revenus dans votre déclaration française (2047).
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La France applique le mécanisme de la convention (crédit d'impôt) pour que l'imposition ne se cumule pas.
La plus-value : Espagne et France
À la revente, la plus-value (la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, corrigée de certains frais) est imposée d'abord en Espagne :
| Élément | Comment ça marche |
|---|---|
| Impôt sur la plus-value (Espagne) | Pour un non-résident de l'UE, la plus-value est imposée à un taux forfaitaire (de l'ordre de 19 %, sous réserve d'évolution). |
| Retenue de 3 % (retención) | L'acheteur retient 3 % du prix de vente et le verse au fisc espagnol comme acompte sur votre impôt de plus-value. Si votre impôt réel est inférieur, vous pouvez en demander le remboursement. |
| Plusvalía municipale | Taxe locale sur l'augmentation de la valeur du terrain, due à la commune lors de la vente. |
| Côté France | La plus-value est aussi à déclarer en France ; la convention attribue l'imposition à l'Espagne et neutralise la double imposition via le crédit d'impôt. |
Quand devient-on résident fiscal espagnol ?
Un point de vigilance essentiel : si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne, ou si votre centre d'intérêts vitaux (famille, activité) y bascule, vous pouvez devenir résident fiscal espagnol. Vous seriez alors imposé en Espagne sur vos revenus mondiaux, et non plus seulement sur le bien.
Ce changement a des conséquences importantes (impôt sur le revenu, patrimoine, succession). Si vous envisagez de vous installer durablement — pour la retraite, par exemple — anticipez-le avec un conseiller fiscal des deux côtés de la frontière.
- Faites établir un chiffrage complet AVANT d'acheter : frais d'acquisition + coûts annuels (IBI, IRNR).
- Prenez un gestor espagnol pour vos déclarations annuelles de non-résident.
- Vérifiez si votre patrimoine immobilier net dépasse le seuil de l'IFI (1,3 M€).
- Conservez tous les justificatifs (acte, frais, travaux) — ils réduisent la plus-value à la revente.
- Déclarez honnêtement dans les deux pays et appuyez-vous sur la convention pour éviter la double imposition.
- Si vous visez plus de 183 jours par an en Espagne, faites étudier votre résidence fiscale à l'avance.
Questions fréquentes sur la fiscalité d'un bien en Espagne
Vais-je payer des impôts deux fois sur mon bien espagnol ?
Non, pas sur le même revenu. Vous déclarez le bien et ses revenus dans les deux pays, mais la convention fiscale France-Espagne neutralise la double imposition grâce à un crédit d'impôt. L'Espagne impose en premier (le bien y est situé), la France en tient compte sans cumuler l'impôt.
Quels impôts dois-je payer chaque année en Espagne ?
Principalement l'IBI (taxe foncière locale) et l'IRNR (impôt des non-résidents). Si le bien n'est pas loué, l'IRNR porte sur un « revenu imputé » calculé sur la valeur cadastrale ; s'il est loué, sur le revenu locatif. Un impôt régional sur la fortune peut aussi s'appliquer au-delà d'un seuil. Un gestor s'occupe des déclarations.
Mon bien en Espagne compte-t-il pour l'IFI ?
Oui. En tant que résident fiscal français, l'IFI s'apprécie sur votre patrimoine immobilier net mondial. Si celui-ci dépasse 1 300 000 €, votre bien espagnol entre dans l'assiette. En dessous de ce seuil, l'IFI ne vous concerne pas.
Comment fonctionne l'impôt sur la plus-value à la revente ?
En Espagne, la plus-value d'un non-résident de l'UE est imposée à un taux forfaitaire (de l'ordre de 19 %) ; l'acheteur retient 3 % du prix comme acompte, et une plusvalía municipale est due à la commune. En France, la plus-value se déclare aussi, mais la convention en attribue l'imposition à l'Espagne et évite la double imposition.
Dois-je déclarer mon bien espagnol au fisc français ?
Oui, les revenus de source espagnole (locatifs notamment) se déclarent en France, généralement via le formulaire 2047. Déclarer n'est pas payer deux fois : le crédit d'impôt de la convention neutralise la double imposition.
À partir de quand devient-on résident fiscal en Espagne ?
En principe, dès que vous passez plus de 183 jours par an en Espagne, ou que votre centre d'intérêts vitaux y bascule. Vous seriez alors imposé en Espagne sur vos revenus mondiaux. Si vous prévoyez de vous y installer (par exemple pour la retraite), faites étudier votre situation à l'avance.
Ai-je besoin d'un gestor ou d'un comptable en Espagne ?
C'est vivement recommandé. Un gestor établit et dépose vos déclarations de non-résident (IRNR), suit l'IBI et vous évite les oublis. Le service est courant et peu coûteux, et vous met à l'abri d'erreurs. Nous pouvons vous orienter vers des interlocuteurs de confiance.
Tu Travesía peut-il me conseiller sur ma fiscalité ?
Nous vous expliquons le cadre, nous vous orientons vers les bons professionnels (gestor, avocat, notaire) et nous vous accompagnons en français à chaque étape. Pour le calcul précis de votre situation, nous travaillons avec des conseillers fiscaux spécialisés France-Espagne.
Ces informations sont d'ordre général et ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Les taux, seuils, abattements et règles diffèrent selon les communautés autonomes espagnoles, selon votre situation personnelle et évoluent dans le temps. Faites toujours valider votre cas par un conseiller fiscal, un notaire et un gestor espagnol avant de décider.
